¿CONTRATAR UNA CONSTRUCTORA O IR POR CUENTA PROPIA?
¿Estás por construir y no sabés qué tipo de contratación conviene más? A continuación, repasamos los aspectos más relevantes a tener en cuenta en cada caso.
El esquema de contratación de una obra y las diversas modalidades que pueden adoptar los contratos de construcción tienen consecuencias de toda índole y afectan en forma directa tanto la ejecución de la obra como los intereses del/de la propietario/a y las tareas, obligaciones y responsabilidades de los involucrados.
TIPO DE CONTRATO
Por administración del/la propietario/a :
Una obra por administración se caracteriza fundamentalmente por la ausencia de contratos de construcción, es decir, sin un único contratista que provee materiales y mano de obra.
Suele ser el/la mismo/a propietario/a quien busca rubro por rubro personal para ejecutar su obra, muchas veces logrando de palabra un contrato dónde se comprometen a entregar una obra terminada o un rubro o parte de ella, usualmente por un precio y plazo acordados.
Me animo a decir que el mayor de los errores siempre está por el lado legal. El/la propietario/a al pactar de palabra y luego no hay de donde tomarnos para realizar reclamo.
Para realizar correctamente este tipo de contrataciones se puede hacer de las siguientes 2 formas
1- Subcontrato de cada rubro. Controlando que cada contratista cumpla con las condiciones legales
2- Contratar personal jornalizado, pero en este último caso el/la propietario/a deberá cumplir con la ley N° 22.250 registrándose como empresa constructora y la ley N° 20.744 para los contratos de trabajo y convenios colectivos.
Empresa constructora:
Existe contrato explícito de cada tarea a ejecutar, con presupuesto, tiempos y forma de actualización de ese presupuesto en el tiempo.
La empresa debe cumplir con la ley N° 22.250 y la ley N° 20.744, mencionadas anteriormente.
Generalmente la empresa constructora presupuesta materiales y mano de obra, juntos o de forma separada.
PERSONAL DE OBRA
Por administración:
Estamos hablando que realizar una obra sin empresa constructora requiere de asumir las responsabilidades y tareas que éstas hacen, por esta razón es que el propietario debe disponer del tiempo y conocimientos o estudio necesarios para lograrlo correctamente. Deberá:
- Pedir presupuestos y contratar al personal.
- Asegurarse que cada oficio sea representado por personal matriculado e idóneo para la tarea.
- Gestionar mediante matriculados los permisos correspondientes de derechos de construcción y otorgamiento de servicios de energías.
Y aquí, si los contratos se darán rubro por rubro y no por jornal, es importante exigir las facturas por parte de los contratistas para desvincular su responsabilidad como empleador, es decir, que quede claro qué son servicios contratados excepcionalmente.
Es importante controlar el cumplimiento del contratista de sus obligaciones laborales.
A su vez no se deslinda de la responsabilidad que conlleva tener personas trabajando bajo su ala, y por este motivo es que es muy recomendable contratar seguros por accidentes personales, por más que el contratista asegure tenerlos.
Empresa constructora:
Se encarga de todo lo anterior, con la ventaja que, de tener inconveniente con el personal, debe afrontar todos los costos que así lo requieran, deslindando al propietario de responsabilidades legales (Ojo debe estar aclarado este punto en el contrato).
MATERIALES Y MAQUINARIAS
Por administración:
Le corresponde al propietario comprar materiales y alquilar equipos.
En este caso, uno de los errores más comunes es que, en desconocimiento, el propietario compra materiales que no son los adecuados para lograr una correcta calidad edilicia. Muchas veces por ahorrar y buscar el mejor precio se cae en lugares y marcas donde no vamos a poder hacer valer las garantías.
Todos los materiales de “primera” tienen garantía, siempre y cuando estén bien colocados. Así como no podemos reclamar un producto si la mano de obra no se ha ejecutado correctamente, tampoco podemos reclamar una mano de obra cuando el material no era el indicado o de primera.
Otro de los motivos de retraso de obra suele ser porque el propietario no trae a tiempo el material. Sé que este punto es el que más les duele a los propietarios que están con una obra en ejecución. Y SI! Déjenme decirles que son ustedes los que han asumido la responsabilidad de realizar las compras de materiales, eso implica un tiempo en búsqueda de precios y compras que deben estar a tiempo para que los trabajos no se retrasen. Esto también trae costos económicos para los contratistas que suponían ir a la obra y ya tener los materiales acopiados.
Empresa constructora:
La empresa se encarga de tener en obra el material necesario para la ejecución de las tareas en los tiempos previstos. Las empresas constructoras que garantizan su trabajo, generalmente utilizan materiales de primera para con esto quedar libres de responsabilidad por fallas de materiales, haciendo hincapié en la correcta utilización de los mismo para que luego sea la firma del material quien corra con la garantía.
TIEMPOS Y PLAZOS
Por administración:
Está claro que el personal trabaja por la retribución económica (en el caso que la contratación sea por trabajo y no por jornal) aquí el personal intentará administrar su tiempo para poder lograr el mayor rédito económico, aunque no siempre es lo que pasa.
> Si la contratación es por jornal (o monto fijo por semana) tenga usted la seguridad de que la obra se demorará 2 veces más del tiempo previsto y en el mejor de los casos que se termina la obra.
> Si el contrato es por un trabajo específico hace que los contratistas quieran avanzar en los ítems que mayor beneficio represente, dejando a su paso salpicado mil detalles por resolver o solucionar, queriendo mostrar la cantidad por sobre la calidad. En este caso, es fundamental que los pagos se hagan por certificación de avance, es decir, si se ejecutó el 50% del trabajo en el certificado deberá verse reflejado, o en el mejor de los casos certificar menos para asegurarnos que los pequeños detalles se terminen antes de pagar el total del ítem.
Además si la obra se extiende en el tiempo más de lo previsto, esto puede tener consecuencias económicas para el cliente, ya que las actualizaciones van incrementando el monto total. También es una cláusula a tener en cuenta.
Pero no siempre es la parte de la constructora la que falla en relación a los tiempos, la constructora va a exigir el cumplimiento de los pagos en tiempo y forma, ya que esto también puede producir una paralización de la obra, con las consecuencias que generalmente va en relación al pago de la mano de obra.
Cada contrato es distinto, pero son cuestiones que no podemos dejar de considerarlas.
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